金羽红:调控不是“一刀切”而是让老百姓买得起房

高端访谈腾讯房产黄璐杨2017-01-18 11:01
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前沿:中国房地产市场经历了30年的变迁,这期间见证了中国社会政治经济的复兴,见证了中国规模巨大的城市化发展浪潮。商品房销售市场自启动以来,经历了初次置业和改善型换房的爆发潮。在持续长时间的繁荣之后,房地产市场在近两年开始处于调整期,正面临着行业的升级转型和消化库存的巨大挑战。

2015年,中国正式终结独生子女政策、宣告二孩松绑,也意味着中国社会将迎来“二孩家庭”结构,在强大的内在需求刺激推动下,中国房地产市场引来了改善型换房的大潮流,楼市即将开启“换房2.0”的新纪元。二孩到来掀起了换房热潮,市场一片火热,在持续火热的状态下,政府开始陆续出台限购政策,市场出现了一定程度的下滑。而贵阳作为近年经济持续快速发展的城市,其市场的走向到底是跟随全国大流还是独树一帜呢?购房者的购房趋势有没有发生转变?2017年房地产市场将何去何从?房地产开发商又将怎样应对当前的挑战与机遇呢?带着这些问题腾讯房产采访了中国普天·中央国际(资料 论坛 图库)总经理金羽红。

中国普天·中央国际总经理金羽红

腾讯房产:您好!金总,非常感谢您在百忙之中接受腾讯房产的采访。2016年已经过去,楼市的整体状况可以用冷热不均来概括,从贵阳的销售数据来看,贵阳也出现了这样的情况,那你认为是什么原因导致的市场冷热不均?市场会延续这样的发展状况吗?

金羽红:2015年第三、第四季度,国家发布了很多对房地产利好的相关政策,无论是住房公积金还是去库存,国家都发布了一些宏观的优惠政策,其中包括资金投放等;去年二胎政策的开放,给房地产带来很多生机,但在2016年上半年,一线城市出现过热的波动,这些过热的波动与国家宏观政策相悖,国家宏观政策应该是拉动三四线城市包括比较弱的二线城市的住房消费,促进二三线城市的经济发展,而一线城市恰恰相反,去年的房价一波一波的拉高,导致2016年第三季度以后国家频繁发布相关政策。然而二胎政策对房地产的拖动不是主流,更多的主流是让老百姓住得起房,国家的宏观政策目的主要是让经济适用房、刚需房满足老百姓的居住。有些消费者对于房地产相关政策的理解有误区,导致房地产市场的不规范,同时出现了房地产和金融行业出现了“混搭”的现象,比如提供前期的购房贷等,这些都会为房地产行业带来风险,更多的拉高了市场的房价。现在,国家对于房地产政策的调控不是“一刀切”,而是哪里出现过热的情况就用宏观杠杆进行调控和抑制,让房地产走进平稳良好的发展状态,让老百姓真正买得起适用房。例如贵阳去年释放的保障性住房较多,总体来说整体的发展情况还是比较平衡,出现了一定平稳增涨,这就是一种比较良好的事态。贵阳作为贵州的省会城市,和一二线城市相比,贵阳房价一直处于价格洼地,这一点也给贵阳人民带来福音。

我认为2017年不会延续2016年的发展状况,原因有三点,第一,限购政策导致一线城市降温,而二三线城市存量房较多,外出市民回到自己的家乡进行创业和置业,进而自身城市的经济发展,让二三线以及四线城市良好的发展,这也是国家宏观调控房地产的初衷。第二,高铁及城市轻轨的开通,缩短了城市空间,也将主城区的人疏散出去,这样对于贵阳市的发展也有好处。第三,贵阳的生态发展吸引周围城市的购房者,尤其是受控的一线城市中有购房需求的人,贵阳是落脚的好地方,未来也会增加流动人口,因此贵阳的房价会是一个平稳向上的状况。

腾讯房产:今年,楼市的调控政策一直在变,你认为限购政策的陆续出台对于市场有些什么影响?贵阳市场将为出现什么变化呢?

金羽红:限购政策的出台对贵阳是利好的,周边城市的限购导致他们会选择在贵阳买房,再加上贵阳的房价处于价格洼地,贵阳市的交通枢纽打通以后,缩短了与其他城市之间的距离,贵阳的流动人口将会随之增加。贵州的总人口有4200万,按照20%的地州涌入人口计算,那地州人口将会有800万人涌入贵阳,贵阳还拥有一定程度的人口红利,因此限购对于贵阳和国家的房地产行业平稳发展是利好的。

腾讯房产:从今年的数据可以看出,二孩开放对于改善型换房起到了一定的助推作用,那贵阳市场是不是已经成为了改善型住宅的天下?刚需还能瓜分市场份额吗?

金羽红:二孩开放与区域发展有紧密的关系,经济发达的地区有二胎的家庭较少,对于欠发达地区尤其是少数民族聚集地,在没有限制二胎时,有很多家庭都有二胎,而贵阳也属于少数民族地区,从地州到贵阳的人基本上很多家庭都有两个或两个以上的孩子,本身和二胎政策没有多大关联。很多80后受到国家计划生育政策的影响,如今到了一定年龄后,渴望二胎的到来,但我认为二胎政策对于贵阳白领这一部分人有影响,对于地州到贵阳的人的影响不大。

腾讯房产:随着购房者经济的改善以及市场的多元化,导致了现在的房地产市场主要以购房者需求为主,那你觉得未来房地产的发展方向是什么?购房者需要的“好”房子到底是什么样的?

金羽红:以购房者的居住需求为主肯定会是主流,我不主张买多套房子来投资形成泡沫,但房地产的投资品种在金融行业里是不可或缺的产品,只不过投资要适度,房地产没有投资是不行的,因为没有投资就没有流通。对于公寓式房来说贵阳有一定的投资需求,只是贵阳的公寓式房发展不平衡,导致公寓式房处于滞销的状态。现在,到七、八、九三个月份,贵阳所有的酒店都处于爆满状态,这也体现了外地人口到贵阳避暑、旅游的人口量,如果长期将贵阳放在季节性的居住状态下,对于房地产良性发展肯定会带来阻碍,我也期盼贵阳能够有好的政策将流动人口留在贵阳。

购房者对于“好”房子存在一定的误区,房子不在大小,关键是房屋的质量、配套、品质,房屋给予住户能够享受到生活居住上的乐趣和便利才是“好”房子。评价一个房子的好坏,除了房子本身的质量以外,关键在于配套和房屋使用的多功能性。现在的房子与互联网、生态、节能等有关,因此,“好”房子不是单一的别墅和花园洋房就是“好”房子,好房子主要看配套是否完善,居住是否便利。如今,现在的房子都是以城市综合体、综合社区来体现的。

腾讯房产:中央国际对于应对市场的变化做了哪些调整来应对当前市场的机遇和挑战?

金羽红:中央国际在三马片区的改造被纳入贵州省一百个产业园区的其中之一,对于中央国际来说是一个产城综合体,产是指以创业、创客为主,而城是我们打造了一个以十几万方的商业,形成居住、办公、生活配套的城市综合体,更重要的是我们引入互联网+的智能房产,提倡“指尖让房子更加灵动”,通过互联网做到人不在家里就能全方位的家里的电器、防盗、节能等。11月26日我们在中央国际广场做了智能家居平台的全国首发,希望业主多回来观摩家居智能平台的运用。在房屋的品质和质量上,我们根据贵阳房屋的特点在节能环保、房屋居住的保温等方面,对房子做了特殊处理。

腾讯房产:2017年即将到来,您认为新的一年房地产市场将会何去何从?您对于市场有着怎样的预期呢?

金羽红:2017年一线城市及部分火热的二线城市来说肯定是要降温的,但三四线城市房地产仍处于平稳发展;对于金融政策来说,会是一个良好的发展状态,国家的金融政策应该变化不大。2017年老百姓可能会处于一种观望状态,但是对于贵阳来说,这种观望大可不必,观望会让老百姓丢失商机,因为贵阳房价会平稳向上增长,观望只会增加你的支出成本,如果发现适合自己的产品,可以放心大胆的购房。

金羽红:调控不是“一刀切”而是让老百姓买得起房

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