土地市场现“溢出效应”: 三四线城市溢价率达50%

土地市场21世纪经济报道2017-09-11 08:19

有房企认为,城市群内部的三四线城市,以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市,是企业布局的重点之一。目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部,但业界共识在于,当本轮市场到达低点之后,部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。

  一二线城市土地出让规则的趋严,正促使三四线城市的土地市场升温。

土地市场现“溢出效应”: 三四线城市溢价率达50%

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  中原地产近日通过对283个三四线城市的统计得出,今年前8月,上述城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿,接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%,创历史新高,比去年的25.17%近乎翻倍。

  与住宅市场的情形类似,这种情况同样被视为资金的“溢出效应”。即随着一二线城市调控趋严,土地出让规则也趋于苛刻,越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。

  另一个被人忽略的原因则在于,经过长期的去库存,部分三四线城市的去化周期已经大幅下降。在这些城市拿地补仓,也体现出房企为下一个周期布局的思路。

  盈利难致转战三四线

  数据显示,今年1-8月,283个三四线城市共出让住宅用地9810宗,累计规划建筑面积5.9亿平方米。对比历史同期水平,并不算高。

  这部分土地的出让金合计为8930亿元,接近去年全年的水平。土地成交的平均楼面价为1508元/平方米,创历史新高。与去年全年的973元/平方米相比,涨幅超过50%。

  溢价率方面,前8月三四线城市的平均溢价率为50.25%,同样创历史新高,比去年全年的25.17%几乎翻倍。而在2014年和2015年,溢价率仅为6.61%和7.68%。

  与热点一二线城市相比,三四线城市的溢价率明显偏高。

  上述机构发布的数据还显示,今年前8月,京沪穗深四个城市的住宅用地溢价率均不足30%,深圳更是低至个位数。热点二线城市中,除合肥、宁波、南昌、杭州等少数外,甚少有溢价率超过50%者。

  中原地产首席分析师张大伟指出,一二线城市的供地规模并不小,但因为在土地出让中设置了较为苛刻的交易条款,使得房企的拿地热情受到影响,并向三四线城市转移。

  今年4月6日,住建部和国土部联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求商品住房库存消化周期12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。此后,热点城市便开始大量供地,土地供应的规模和质量均好于此前。

  但与此同时,为防范高价地出现,上海从4月开始就祭出招标挂牌复合的出让规则,长沙则在8月出台“熔断+摇号”规则。还有越来越多城市加大了配建保障房的规模,并对自持提出了更多要求。

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