楼市“冬眠”:今年调控最密集 超级繁荣周期终结

本地要闻中国新闻网2017-12-30 10:51

2017年,房地产调控的密集程度前所未有。

据链家研究院统计,这一年,54个城市出台调控,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷”,48个城市限售。

这一年,多数一二线城市房地产市场进入“冬眠”状态,三四线楼市也由盛转衰。持续20年之久的楼市“超级繁荣周期”可能真正走入尾声。

楼市“冬眠”:今年调控最密集 超级繁荣周期终结

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超级繁荣周期见顶

自1998年住房制度改革之后,住房走向商品化的中国楼市开启了长达20年之久的“超级繁荣周期”。期间,中国商品房销售额从1998年的2100亿元增长至超过10万亿元,增长了约48倍。中国城镇人均住房面积也由18平方米增长到36平方米,彻底告别了住房短缺。

近年来,随着商品房市场的波动,关于“楼市超级繁荣周期”终结的论断时有传来。如万科董事会主席郁亮2014年时做出判断:中国楼市已由“黄金时代”进入“白银时代”。

不过,2016年,中国楼市大幅反弹,2017年商品房销售再创历史新高,房价也在2016年高位上继续上升。楼市似乎并未远离“超级繁荣”。

拨开眼前的“迷雾”表象,链家研究院院长杨现领指出,2017年就是这一超级繁荣周期的顶峰,也是2016年以来本轮上行短周期的终结,此后房地产市场会逐渐走向平稳运行阶段。

销售乏力是其中的一个重要论据。2017年前11个月,中国新建商品住宅销售面积达到12.6亿平方米,同比增长5.4%;销售金额为9.58万亿元人民币,同比增长9.9%。不难预见,今年商品住宅的销售面积和销售额将再创新高。不过,高速增长已现疲态。与2016年相比,今年无论是商品房销售均价、销售面积还是销售额增速都出现了明显放缓。据机构统计,前11个月,商品房价格和销售面积增速只有5% 左右的水平,远低于去年的两位数以上增长。

除了销售外,杨现领解释说,从宏观背景来看,近年来,中国城市化速度有所放缓,经济增长从高速转向中高速,劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降,全国层面的住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮告终。事实上,中国房地产投资增速在2010年左右已经达到顶峰,之后房地产开发投资增速一路下行,近两年一直在个位数徘徊。

新城控股高级副总裁欧阳捷也做出类似的判断。他认为,未来房地产市场将从过去的扩张性增长进入一种限制性发展周期。他认为,在下一个五年中,中小城镇的城镇化已经接近尾声,住宅市场重点解决的主要是以超大、特大城市为核心的都市圈住房供不应求的矛盾,以及提高城市住宅质量的改善性需求。如果房地产发展过快,也就意味着未来的发展周期会大大缩短,既无法达成发展的健康性、也不具有发展的可持续性。

欧阳捷表示,未来楼市的限制性增长将包括大城市限制人口增长、限制土地供应、限制金融过度以及限制投资投机,这样的新发展模式将有助于实现房地产市场的平稳健康发展。

欧阳捷所提及四种限制性发展,事实上在2017年各地的密集调控措施中已现端倪,如北京、上海力推的共有产权房,减弱了房地产的金融属性,有助于抑制投资、投机性购房需求,解决“夹心层”市民的购房难题。

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